没有被贪婪破坏的智慧

类别:文学名著 作者:李志刚 本章:没有被贪婪破坏的智慧

    “他的身上有勇往直前、不甘落后的精神。”潘诗麟评价他的儿子,“但他也相当小心,走一步也回头看看再往前走,绝不冒冒失失。”

    潘石屹是一个相当谨慎的人。2007年SOhO中国上市后,潘石屹曾发动全公司的人给他找地,提供资源的有相应的奖励制度,可见他也曾急着把钱花出去。但是这个过程很短,没多久就是金融危机。金融危机来了,他就谨慎了。“不像开始那样急着找地,很审慎,每块地都要测算好了才行,或者等着抄底。”SOhO中国销售总监金怀南说,“潘总这个人整体还是居安思危,虽然有钱,做事还是比较谨慎,这可能跟他吃过苦有关。他吃的那个苦可大了,一般人都没有经历过。吃过苦的人不一样,不像那些人有了钱,拿去赌输十个亿都无所谓。他是口袋里有现金,心里就踏实。”

    也许,他过去见多了批斗,见多了那个颠倒混乱年代人的浮沉起伏。这种命运无常的幻灭感让他尤其谨慎。潘石屹说:“无理性的人就像过眼云烟。中国房地产历史,一批一批的人太多了,五年一批、五年一批,很快就没了,就是因为缺乏纪律性和理性。”

    因为理性,因为“没有被贪婪破坏的智慧”,潘石屹曾从1993年海南房市破灭的泡沫里逃了出来。忆起当年,他兴奋之情溢于言表,天水话脱口而出:“本子呢。”那本子是海口市规划局账本,海口市房地产所有的秘密曾在潘石屹眼前一览无余。

    万通六君子在海口九都别墅挖到了第一桶金。据潘石屹说,卖房的收入缴完税后,纯利润有一两百万(王功权的说法是有400万元左右)。这笔钱对潘石屹来说,是巨大的冲击、难以言说的兴奋。钱转账到账户上,他想:这钱真的能用么?他第二天早晨特意取了一点钱,买了面包吃。面包咬到嘴里,这钱真的能用。他还买了份两角钱一份的《海南日报》。

    卖楼、发财、再卖更多的楼、再发更多的财。潘石屹的发家,是如梦幻一般的真实事件。当时的海南就像无根之岛在海水中摇晃,摇得所有卷入房市的人都有这样梦幻的感觉。

    绝大多数的人,只顾闭眼做梦,却忘记睁眼看清醒的现实。名叫贪欲的病毒,让被感染的人陷入非同寻常的大众幻想与群众性癫狂中。海南正在复制17世纪荷兰郁金香球根泡沫的狂欢景象。

    当时的海南房市,完全是混乱的,上演着“楼疯”的荒诞戏码。从政府制定的政策看违规成本很低,很多开发商一算,多盖几万平方米的房子,卖了赚的钱比交给政府的罚款多得多,划算呀。那些违规的房子,办不了房产证。据在海口生活了20年的一家公司老板胡先生介绍,至今海口还有三千多套房子拿不到房产证。

    当时的海南就是做着没房产证的房子交易,后来一人拿着房产证跟潘石屹做生意,让潘石屹起了疑心。

    当时海南房市有多混乱?一个开发商搞建设,起码后面跟着十个人炒楼。买房的人都看不到楼,根本不知道房子在哪里,没法看。有时候一套房卖给好几家,直到收房的时候同时到场才发现上当了。“你要买房,你怎么知道对方还卖给谁了呢?没有房产证,不像现在可到房管局查。”

    “就跟买股票一样,有几个买股票的知道上市集资的公司是干什么的呢?买房也是这样。像我一个朋友,我买一套房子卖给他,赚了;他不平衡,又卖了,又赚了。接手我朋友的人再卖,一直卖到最后接手的人,就卖不出去了。”海南省旅游协会推广中心总经理孙德清告诉我,他1987年年底到海南,是海南房地产从疯狂到泡沫破灭的亲身经历者。

    孙德清说:“当时房地产荒唐到什么程度?1993年我到海南下面一个县的农场花了几百万元买地,连地是哪一块都不知道。没有任何正规手续,也就一张收据。当时都是这样,很疯狂。政府一会儿找我要修路费,一会儿找我要水电基建费,但一直没给我土地。直到2005年起诉,2006年判决。我亏了两百多万元,疼痛只能往肚子里吞。”

    1991年年底,邓小平南巡前,孙德清以1100元一平方米的价格买了一幢楼。1992年春节过后,涨到1600元。他不卖。1992年6月,2000元,还是不卖。1992年年底,4000元,卖了。净赚两百多万元,“当时可开心了,钱用麻袋都装不下”。据国家统计局数字,1992年北京市居民人均可支配收入全年是2556.12元。

    孙德清说:“突然有了钱,当然开心啦。你开心,还有别人赚得更多、更开心。你挣了1000万,人家赚了3000万、5000万;赚了3000万、5000万的,上面还有人有了上市公司。”

    进入这个市场的人绝大多数没有收手,直到楼市崩盘,逃不出来了。

    1993年6月23日,时任国务院副总理的朱镕基发表讲话,宣布终止房地产公司上市,全面控制银行资金进入房地产业;次日,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》,16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根全面紧缩,如多米诺骨牌一般,哗啦啦,海南楼市倒了。4200元、5000元、4000元、3000元、2000元、800元,孙德清以4200元一平方米买的一幢楼,从高峰期的5000元一直跌到800元,直到2009年也就二三千元的价格。孙德清目睹了有人年初开奔驰、年末骑自行车的景象。数一数二的房地产开发商汇宇公司的老板,跑到了美国申请了破产,连出租车都不允许坐。这名老板卖完了楼,到下面的县里买了很多地。后来没人管,房子没盖起来,政府把地给收回了,打起官司。当时审判这桩案子的海南省高院审判员老刘,也审过孙德清的官司。他问孙德清:“汇宇是怎么回事?这么多人起诉他,有些请求只要他反驳一下就行了,诉讼是站不住脚的,他也不来应诉。”孙德清说:“可能他根本不管了,虱子多了不痒,债多了不愁,无所谓了。”

    泡沫破灭是不可承受之重。有的人跑了、有的人死了。

    孙德清说:“我认识的好多人找都找不到了,不是他跳楼了,就是他无法面对的人跳楼了。”一些内地企业给别人钱炒楼,被套住了。泡沫破灭后,给钱的人跳楼了。

    泡沫消散,留下的是成片的烂尾楼。

    海口市海秀中路南大立交桥处,有一烂尾楼叫鸿泰大厦,成为流浪汉的天堂。几个光膀子的流浪汉在一楼用柴火煮饭吃。这里是海口市的商业中心区域。据保安说,当初投资跟不上是烂尾的主要原因。后来这幢楼的官司打了十几年,一直未了结,产权不明晰。曾经有很多公司问过这里想合作,都被复杂的产权关系吓跑了。

    出租车司机陈先生1999年来海南,到处都是烂尾楼,他指着鸿泰大厦周边的几幢新建好的高楼说:“这些以前都是烂尾楼,这两年才修好。”

    他说,早几年开车,路边接二连三,全是烂尾楼。每到夜里,黑糊糊的一片。

    短短三年,总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司,房价增长超过四倍。泡沫破灭后,留下600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元见《上世纪90年代海南房地产泡沫警示》,作者杨彬彬,刊登于《财经》杂志。

    潘石屹他们据说是及时抽身的极少数人。孙德清告诉我,当年在海南炒房的人百分之九十都亏了。

    潘石屹说:“商人的嗅觉和普通人一样,只要你有健全的智力,都会有的。最关键的是,你敏感的智慧,可能常常被贪婪破坏了。明明有了风险,你觉得还能赚更多的钱,就想继续赚,和股票一样。结果砸了。不是说商人的嗅觉比普通人高多少,其实需要的就是普通的常识。不要让贪婪把常识和基本的智慧给破坏了。”

    在海南,潘石屹他们炒了好几个房,最后一个房子叫“连依卢”(音),在山上,能看到海景,景观很漂亮。卖房人说,他有房产证,而且有每个门的钥匙。这在没房产证、没钥匙的海南房市是反常的。潘石屹在海口做了五六单生意,都只有土地局一个证明,规划局一个证书。“你这个房产证,哪个印刷厂都能印出来。钥匙,要做假太容易了。”这让潘石屹起了疑心。他觉得他该去规划局查查资料。

    海口规划局的一个小伙子拒绝了:“资料保密。”

    他从规划局出来,遇到一位朋友。朋友问他干什么,他答道:“我到规划局查资料,他们不让我查。”朋友说:“你在海南待了多年,还不知道海南人的规矩?”

    潘石屹讲到这里的时候,我举起右手,大拇指和食指捻了捻:“是不是要钱?”

    他笑了,他说:“我朋友告诉我,用不着给钱。就是五斤橘子、两条555香烟。这是标准啊!”

    在海口规划局门前的一条路,他发现,路边全是卖橘子和555香烟的小贩。他用两个袋子装了五斤橘子、两条555香烟返回规划局,放在那小伙子桌上。他不知道该怎么开口,只好讪讪地笑了笑。小伙子看都没看他,咣当咣当地将橘子和香烟装进了他的抽屉里,头也没抬地甩了一个账本在桌上。

    那本子是规划局账本,海口市房地产所有的秘密都在潘石屹眼前一览无余。查了本子,他发现海口人均规划面积已有55平方米,当时北京人均才7.3平方米,美国人均也才二三十。回去后,潘石屹就觉得:“这地方不能长待,要撤。”人人吃海鲜的景象不可能长久。

    后来,潘石屹逶迤北上,寻找新的项目。直至2001年,他才重返海南,在博鳌开发蓝色海岸。而孙德清打了十几年官司,直到2007年才将所有官司基本处理完毕,转身做旅游产业。他说:“我再也不敢碰房地产了,搞怕了。现在海口的房地产开发商几乎都不是以前的。”

    潘石屹的脑里,似乎安着一个警铃。在1993年的海南,他听到了警铃声;2009年6月30日,在北京广渠路15号地拍卖上,他再一次听到了脑里的警铃声。

    2009年,“地王”频出,这与四万亿元的流向,企业的国进民退等现象,一并成为公众热议的话题。

    潘石屹说:“从市场气氛来看,房地产企业或多或少存在恐慌,才出现这么多地王。上海长风地块地价每平方米2.2万元,我去看过,我认为最多值一万元,旁边的地块是天虹拿到的,每平方米只有2200元。你说没有恐慌,不是事实。恐慌主要来自资本市场,这让要上市公司和已上市公司对土地有恐慌。为了拿地,万科增发100亿。前几天我们对十几家公司的土地储备进行了分析,万科还不算过分。最多的储备了153年,30年储备的公司多得不得了,万科的储备还算靠后的。越泡沫,越恐慌,越是靠后,越恐慌。最重要是要有定力,如果随波逐流,别人制造泡沫,你也跟着制造泡沫,可能破产的就是你。土地是好几十亿拿一块地,对别的行业来说是不可想象的。任何一块土地都可能决定公司的成败,所以要特别小心。”

    金怀南说:“SOhO中国上市之后,我们再去拍地,发现国企拍地不计成本,你还是拿不到地。”

    在多起拍卖里,2009年6月30日北京广渠门15号地的拍卖颇受瞩目。再后来,“地王”频出的新闻轰炸着人们的眼球,人们与房价紧紧绑在一起的敏感神经也在三天一“地王”的消息里被震颤得麻木了,再也没有像广渠门15号地拍卖那样的关注热度了。

    为了这块地,潘石屹作了精心准备,对总价、单价、内部利用率、销售额等数据进行了详细测算。他觉得兜里钱多,银行也愿意按低利率贷款给他们,做了最高的预算35亿元。拍卖之前,他给任志强打了电话:“任总,我们去看看吧。”对方说:“你别去了,去了也买不着。”任志强认为已经在广渠路地块失手过的、急于储备土地的中化方兴,这次是志在必得。

    在他眼里,潘石屹不是个志在必得的人。“潘石屹做什么事都没有志在必得。志在必得是不惜一切代价都要做,就像富力对10号地一样。我认为一个好商人,不会干出让所有人觉得不合理的事,那不是好商人。”

    2009年6月30日,北京土地整理储备中心二楼的交易大厅。

    搜房网记者黄光盖回忆,当天媒体特别多,他下午一点半就在门外等了,抢占位置。进场后一看,长10米、宽8米的大厅,挤了两百多人,乌压压的。一般情况下,公证处和拍卖师身边是不能站人的,但当天人太多,10个保安也维持不了秩序,所有能站人的地方都站满了人。当时甲型流感还比较严重,保安全戴着白色口罩,人员进场前要测体温。

    虽然有空调,但人太多,没效果。热气蒸腾的空间里,人人满头大汗。

    下午三点多,拍卖开始。

    在场没有一家外资公司。11家竞标的,除了SOhO中国以外,剩下10家全是国企。潘石屹前面坐着中信、左边坐着远洋,右边坐着万科,后面坐着保利、中化……

    这10家国企代表除了中化方兴这一家外,另九家潘石屹全认识。刚进去时,他和中化方兴代表握手问对方哪家公司的?对方回答:“小公司!”

    潘石屹说:“你看了现场后,就能知道,中国经济不景气,民营企业已经退出一线。各行各业,国企拿钱很容易,中化、中粮、保利、中信……利率非常低啊。小企业拿不到钱,你看碧桂园发的债,利率是12%。我们资金负债表好,银行肯用低利率贷款给我们。刚贷的款,16亿,不到3%的利率。

    “外国资本不了解,民营企业,基本没了这样的优惠,我们算是一个另类吧。现在情况下,整个市场格局已经出现国进民退的趋势。国有企业老板一般在职时间比较短,三年五年任职,又是上市公司老板,先把股价作上去,股价和土地储备量大小是有关系的。至于以后,他管不着了。”

    拍卖数字升到33亿后,SOhO中国总裁阎岩才开始举牌。后来,只剩下SOhO中国、保利、中化方兴在竞争。SOhO中国、保利代表举牌前都会先按计算器,但中化方兴代表根本不考虑,别人一举他就举。

    黄光盖说,潘石屹始终保持着招牌式笑容。当SOhO刚举34.2亿元,中化方兴代表马上叫价35亿。潘石屹回过头,冲身后的中化举牌人笑了笑。

    到了38亿元,潘石屹发现手上没有测算数据了。阎岩问他,是否还举。潘石屹悄悄示意,再举一次吧。“最后举到39.5亿时,我说算了吧,跟他开这个玩笑干什么嘛。举一次就是加一个亿,玩笑开大了。楼面价已经是1.6万元一平方米了。万一他不跟着我举,那我就被套牢了,亏大了。”潘石屹说。2009年9月上旬,潘石屹在望京核心区域拿下的地块,200米高的标志性建筑,楼面价才一万元一平方米。他说:“当时我心里都很发虚,我看(中化)他们的势头很猛,他们三个人都不商量就举牌了。后来我才知道,不管我举多少,他都会压住我。”

    SOhO中国最后一次举牌,39.5亿元。拍卖师叫了三声后,保利代表随即叫价39.9亿元。拍卖师话音未落,中化方兴代表立即举出40亿元。现场一片骚动,“噢、哦、啊……”的声音和鼓掌声此起彼伏,持续了近半分钟。此时,潘石屹拍着手掌,再次回过头望着中化代表。

    拍卖完毕,成交额40.6亿元!

    潘石屹转身举起大拇指冲着中化方兴代表说:“你牛!”


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